Kentsel Dönüşümde Kat Karşılığı Hesaplama Rehberi! Uzmanından Kritik Uyarılar
Kat karşılığı anlaşmalarda dikkat edilmesi gereken önemli noktalar var! Metrekare yerine değer üzerinden ilerlemelisiniz: Uzman, büyük kayıplardan kaçınmanıza yardımcı olacak formülü paylaştı! Detaylar için inceleyin...
Evinizi veya arsanızı "kat karşılığı" sistemiyle bir müteahhide mi devretmeyi düşünüyorsunuz? O halde, bu haberi dikkatlice okumanızda fayda var! İnşaat Mühendisi ve Emlak Piyasası Uzmanı Atakan Bakılan, sosyal medya üzerinden yaptığı kıymetli paylaşımda, kat karşılığı sözleşmelerinde arsa sahiplerinin en çok karşılaştığı hataları ve büyük miktarlarda kayıp yaşamalarının önüne geçecek o "altın" stratejiyi açıkladı. Sorunun kökeni, görünüşte masum olan "metrekare" hesaplamasında gizleniyor!
"KAT KARŞILIĞI ORANI NASIL BELİRLENİR?" BAKALIM!
Atakan Bakılan, paylaşımında bir inşaat projesinin müteahhit ve arsa sahibi arasında nasıl bölüşüldüğünü ve bu dağılımda adaletin sağlanabilmesi için gereken yöntemleri basit örneklerle açıkladı. İşte iki farklı yaklaşım ve bunlar arasındaki büyük fark:
Yöntem 1: "Metrekare" Hilesi (Alan Bazlı Dağıtım)
Bu, en yaygın ama en riskli yaklaşımdır. Bu yöntemde, inşa edilecek toplam satış alanı (örneğin 1.000 m²) üzerinden belirli bir yüzde ile anlaşılır.
Örnek: %45 Müteahhit - %55 Arsa Sahibi
Sonuç: Müteahhit 450 m², Arsa Sahibi 550 m² elde eder.
Atakan Bakılan, bu yaklaşımın neden bir tuzak olduğunu şu şekilde açıklıyor: "Bu yöntemde, şerefiye (cephe, kat, yön, manzara) farkları göz önüne alınmadığından adil bir dağılım sağlanamaz." Yani, deniz manzarası olan çatı dubleksi ile zemin kattaki karanlık daire, aynı alanlara sahip olsalar bile benzer değerlerde kabul edilemez. Bu tür bir metrekare bazlı dağılım, arsa sahibinin değerli daireleri kaybetmesine ve daha değersiz olanları almasına yol açabilir.
Yöntem 2: Adil ve Duyarlı Yaklaşım - "Değer" Üzerinden Dağıtım
Uzman, doğru ve adil olan yaklaşımın, her bir bağımsız alanın (daire, işyeri) piyasa değeri doğrultusunda bir "şerefiye" puanlaması yapılması olduğunu belirtiyor.
Örnek: Aşağıdaki görseldeki gibi bir bina tasarladığımız düşünelim. Zemin kattaki işyerleri en kıymetli olanlar (30 birim), üst katlardaki daireler ise daha az değerli (9-10 birim) olarak belirlensin. Binanın toplam değeri 118 birimdir.
Adil Paylaşım (%50-%50): Müteahhit ve arsa sahibi, toplam değeri 59 birim olan daire ve dükkanları adaletlice böler. Her biri toplam değerin yarısını elde etmiş olur.
İŞTE O ÖNEMLİ ÖRNEK: KAĞITTA %50, GERÇEKTE %66 NASIL OLUYOR?
Bakılan, arsa sahibinin nasıl yanılgıya düşürülebileceğini çarpıcı bir örnekle ortaya koyuyor: Farz edelim ki arsa sahibi, en değerli kısımlar olan zemin kattaki iki işyerini (toplam 60 birim) ve birinci kattaki iki daireyi (toplam 18 birim) beğendi.
Arsa Sahibinin Aldığı Toplam Değer: 60 + 18 = 78 birim
Müteahhide Kalan Toplam Değer: Geri kalan 4 daire = 40 birim
Böyle bir durumda, kağıt üzerinde %50-%50 anlaşılmış olsa bile, arsa sahibi toplam değerin %66'sını elde etmiş olurken, müteahhide yalnızca %34'lük bir pay kalmış olacak. Bu durum, müteahhidin ya inşaat kalitesinden başvurarak, ya da sattığı dairelerin fiyatını yüksek oranlarda artırarak zarara uğramasına neden olabilir.
UZMANDAN KIYMETLİ BİR UYARI!
Atakan Bakılan, tüm arsa sahiplerini ve kentsel dönüşüm sürecine girecek vatandaşları net bir biçimde uyarıyor: "Şerefiye değerlerinin göz önüne alınmadığı dağıtım süreçleri, taraflardan birinin mağduriyetiyle sonuçlanabilir. Sözleşme aşamasında her bağımsız bölümün tahmini piyasa değerine göre paylaşım gerçekleştirilmelidir."
